六环将涨:破6万+时代,北京楼市依然有2大泥潭黑洞!

  这几天都在聊北京市场未来趋势,特别是下个月8号的集中卖地,肯定会影响市场价格。今天继续非常简单的聊聊,2021年市场不会如何,北京那些区域会涨价?那些区域依然不会是泥潭!

  老生常谈!必须明确的是,北京房价控制的肯定是全国最差,调控政策全国最严,即使是这30宗集中于转让的住宅地块,也可以看见,北京开始进入新价格管控时代,在房价被摁寄居了4年后,在房价已经领先上海深圳一大截的时候,30宗地终于变成了限竞房PLUS版。

  1:北京升级到6万+时代!

  但需要留意的是,随着这一轮集中于井喷卖地,大部分土地都将升级沦为改善住宅,比起之前几年的刚须要居多,这一轮房价将在6万+居多:

  

  上文可以看见,北京2021年新建住宅网签均价在5.2万左右,那么未来的价格大约会在什么阶段?其实计算办法很简单。北京限制了最高价格,可以波动3%。那么30宗住宅地块里面,按照建筑面积和销售禁售计算出来,合计北京未来这30宗地位主流的2022年上半年,市场销售均价基本就在6.3万,如果不计算其中一宗共有产权房,市场均价在6.4万左右。

  30宗住宅地块,销售限价最低11.2万,7万以上14宗,5万以上累计24宗,只有还包括共有产权在内的6宗住宅地块,基本分布在远郊区县。

  所以整体市场看,北京将从之前的弯曲刚需,逐渐打开倾斜提高阶段。市场房价也必然水涨船高。

  2:市场成交价持续活跃

  当下的北京市场情况,小阳春在持续,春节均价在5.2万左右。

  

  整体看数据,网签可以说非常喜人,当然,这只是调控后的新纪录,因为2016年截至4月20日,当年二手房住宅网签就超过了8.8万套。

  所以从北京新建住宅+二手房住宅网签数据可以看到,北京楼市已经走出了调控的低谷,市场水涨船高,成交显著活跃,同比是库存数据开始经常出现了明显的减少,供应量也因为土地集中入市,而开始减少,优质项目经常出现了轻微的价格波动。

  国家统计局官方数据:北京新建住宅价格环比下跌0.2%,二手房价格环比上涨1.4%,基本吻合市场的真实情况。

  3:但需要注意的是,市场依然有几大供应库存黑洞!

  

  从各区库存看,大兴、顺义、房山依然牢牢占据了市场的主力库存区域。现在看,昌平基本已经走出了供应井喷,大兴因为有亦庄这个产业基地,相对难度也远比大。

  这几年伟哥吐槽过几个区域,2018年的北七家,2019年的青龙湖,2020年写出过大亦庄。今天开始预计北京楼市历史上的第四大黑洞——顺义,2021年将非常悲催。

  前三个区域都是当年仅有市场最好的区域,当然如果这3个排序的话,伟哥还是指出,最苦逼的还是“青龙湖良乡+顺义新城”!毕竟北七家和亦庄都还有产业基础,规划受到影响支撑,还能等未来。青龙湖良乡和顺义新城的确非常非常难。

  整体看,从全北京库存项目的分布看,也显著能显现出这个趋势:虽然可售库存中有部分可能是没有购房资格的购房者已经预计,但整体看,顺义房山大兴依然是库存的核心区域。

  这762个项目占有了市场库存量的65%!

  

  具体到3个区域的库存积压情况,整体看,主要集中在少数区域:

  

  最后伟哥非常简单的总结一下:

  1:毋容置疑,北京楼市现在是全国最应该上涨的区域,经历过4年的房价调整,除了少数学区二手房,价格都依然低于2017年。

  2:整体看,北京楼市是全国调控最严格的区域,房价大涨可能性不大,但六环内破6万+也已经是趋势。

  3:对于刚须要来说,抓紧买6环内的项目,限竞房时代已经过去,市场剩余的少数优质项目按照去化周期基本年内也就消化了。

  4:仅有北京2021年除了房山青龙湖+良乡,顺义新城外,其他市场房价微涨是必然!


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